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Nhóm Chơi Tài Xỉu:微观这一年·房企|“民营示范房企”旭辉的2022:从“股债双杀”困境到年末融资利好

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微观这一年·房企|“民营示范房企”旭辉的2022:从“股债双杀”困境到年末融资利好

每日经济新闻 2023-01-05 15:29:30

◎在行业整体下行背景下,旭辉的销售业绩同样下滑明显。据中指研究院数据,2022年旭辉的销售额为1237亿元,相比2021年的2472.5亿元几近腰斩。即便在全国房地产销售最活跃的华东地区,在交付与抢收方面,旭辉同样承受着前所未有的压力。

每经记者 包晶晶    每经编辑 魏文艺    

1月3日,旭辉控股集团(HK00884,股价1.28港元,市值133.29亿港元)拟发行2023年度第一期中期票据,发行规模不超过20亿元,期限为3年期,由中债信用增进提供全额无条件不可撤销连带责任担保,募集资金用途为项目建设、偿还境内有息债务。

在经历了2022年9月“股债又杀”及11月初公告“暂停支付境外所有应付的本金和利息”后,随着支持房企融资的“三支箭”落地,旭辉在融资方面可谓利好频传。

2022年12月,旭辉先后与光大银行、邮储银行等4家银行签订战略合作协议,获得数百亿元授信额度,推动保交付、保品质、保民生。此前的2022年11月底,旭辉向中国银行间市场交易商协会表达150亿元储架式注册发行意向。

事实上,在行业整体下行背景下,旭辉的销售业绩同样下滑明显。据中指研究院数据,2022年旭辉的销售额为1237亿元,相比2021年的2472.5亿元几近腰斩。即便在全国房地产销售最为活跃的华东地区,在交付与抢收方面,旭辉同样承受着前所未有的压力。

华东区域业务缩减

从区域来看,长三角仍是旭辉布局的重点。2002年上半年,旭辉在长三角区域实现销售额超过219亿元,占其销售总额的34.7%。

2022年11月初,旭辉进行了一轮组织构架和人员调整,撤销了部分中心,组织级别降回原来的“部门级”。值得注意的是,华东原上海区域集团与皖赣区域集团合并,组建成立新的上海区域集团。在旭辉设立的东南、江苏、皖赣、上海、西南、山东、华北共七个区域集团中,华东地区的业务主要由上海、江苏和东南(含浙江和福建)区域集团所涵盖。

2022年中报显示,上半年旭辉在长三角地区推出的项目仅有上海佘山望、芜湖地旭辉铂悦滨江、鎏金印象、南通东升旭辉中心和南京都会江来府;而回顾2021年,旭辉上海世纪古美热卖,在苏州推出6个热销住宅项目、南京5个,在安徽包括合肥芜湖等城市共推出6个项目。2021年报显示,旭辉在长三角区域共有24个项目。但在市场整体下行压力下,旭辉在长三角的业务无可避免地受到了冲击。

从土地获取情况来看,2021年旭辉新进入江苏盐城、安徽六安、宣城,并对浙江等多地持续深耕;2022年上半年,旭辉在华东区域仅获取了义乌、上海、长沙、宁波及青岛6个新项目的权益,连同2022年6月30日后的苏州一项土地收购,集团应占土地出让金合共为36亿元。

从安徽、江西两地目前房地产开发所占份额来看,在2022年上半年,房地产开发合同销售总额中,合肥占1.9%、芜湖 0.7%, 阜阳0.5%、 南昌0.5%,皖赣合计仅占3.6%。土储来看,截至2022年6月30日,江西地区仅有南昌旭辉中心和凌云府,合肥10个住宅商业办公综合项目,在整个长三角区域内占比较小。

行业低迷下的“保交付”

旭辉上海区域集团覆盖上海、环沪城市及安徽、江西,从一线城市到三四线约11座华东地区城市。旭辉上海区域集团方面坦言,受疫情反复,上游材料供应不及时,劳动力不充足,部分项目无可避免地影响了进度,这也使“交付”成为最大难题。

通过与供应商协商互助并制定合理穿插施工方案等,旭辉上海区域集团在保质保量的前提下力争按时交付。如合肥旭辉·滨湖江来,项目团队从交付启动之初便召开数轮筹备工作,对工程、景观、物业、营销等各个部门制定详细的交付标准,力保品质交付。

截至2022年12月初,旭辉上海区域集团的11座城市中有6城10个社区近万套房源100%实现如约交付。江苏区域布局的16座城市累计交付6621套新房,其中9-11月均有项目交付。与此同时,以旭辉江苏区域集团为例,2022年主动出击,通过主题服务或营销活动不间断“抢收”。

来源:旭辉集团官网

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上海中原地产市场分析师卢文曦12月7日下午通过微信向记者表示,“华东地区本身经济基础好,受政策提振后,市场信心和反应也会快一些,房企配合做出一些积极姿态更有助于未来销售业绩。”

值得一提的是,旭辉上述交付项目中包括多个“透明工厂”(即对外界全方位展示工程用材、型号、工艺和流程,施工工地常态化开放)交付。

“旭辉的透明工厂模式和制度是行业所认可的,具有非常好的示范性。尤其是在保交楼方面,此类制度和操作更需要推广。从旭辉的楼盘交付方面看,效率高,且市场回馈较好,充分体现了旭辉稳健且积极从业主角度出发的导向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进12月7日通过微信向记者表示。

据旭辉集团官微1月3日披露,2022年旭辉全国49城145项目交付9万套新房。

“股债双杀”后迎融资利好

2022年5月,旭辉入选民营示范房企名单,获得信用保护工具支持,随后融资发债也开启了新的篇章。正当疫情影响逐渐褪去、市场渐有回温之际,旭辉却在9月底遭遇“股债双杀”。

9月28日,旭辉控股股价单日下跌32.28%,报收0.86港元/股。同日,旭辉多只债券也出现下跌,“21旭辉03”跌幅超30%,二次临时停牌;“21旭辉01”跌幅24%,“20旭辉01”跌幅超16%。

2022年11月1日,旭辉公告称,已暂停支付境外所有应付的本金和利息,计划对境外债务重组。截至2022年11月1日,旭辉的境外债务总额(包括银行贷款、优先票据和可换股债券)约68.5亿美元,暂停支付的款项(即到期未付的本金和利息总额(含因部份债权人按照相关融资的条款行使既有的求偿权产生的款项))达到约4.14亿美元。

来源:旭辉公告

2022年中报显示,旭辉债务为1141.4亿,包括银行及其他贷款734.3亿、境内债券119亿、境外可转债17.2亿、境外优先票据270.9亿。

旭辉集团董事局主席林中曾在内部信中表示,多地政府进一步收紧了监管资金的提取,导致房企流动性进一步承压。“我们账面上仍有逾300亿元现金,但绝大部分无法满足企业的合理按需使用。”

2022年下半年以来,旭辉再未出手拿地。林中要求“过难日子、紧日子,节省一切可以节省的开支,把有限的资源集中在‘保交付、保品质’的民生工程上”。

值得注意的是,随着2022年11月支持房企融资的“三支箭”齐发,旭辉也连迎融资利好。2022年11月底,旭辉向中国银行间市场交易商协会表达150亿元储架式注册发行意向。

来源:旭辉集团官网

2022年最后一个月,旭辉更是接连与4家银行签署合作协议。2022年12月1日,中国光大银行与包括旭辉在内的10家房企署定战略合作协议,提供意向性融资总额合计2600亿元;12月5日,邮储银行上海分行将向旭辉提供不超过100亿元意向性授信额度;12月9日,厦门国际银行与旭辉集团签署银企战略合作协议;12月14日,中国建设银行上海市分行与包括旭辉在内的16家房企签署战略合作协议。

卢文曦表示,在诸多利好政策推动下,房企开始获得银行融资支持,这对提升市场信心,尤其是提升对企业信心很有帮助。

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封面图片来源:摄图网-401696386

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